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不少人对楼市调控非常关注,他们最关心问题就是关于买房了房价能跌多少,什么时候买,如何买最合算还有人问,如何根据政策调控进度适时调整买房计划
中国房地产近10年发展,几乎是一部政策主导发展史.如果试图通过发现行业周期性规律或根据市场供需来预测房价,将是缺乏常识表现.我们现从市场经验和投资心理蛛丝马迹来做判断.
房地产商和楼市民生派代表对房价走势看法较为一致,都比较悲观,但深层次原因,前者可能察觉到中央这次动真格了,后者却是认为楼市泡沫将不可遏制地崩灭.券商、基金等机构专家,则是楼市坚定看多派.国金证券首席经济学家金岩石就认为,半年之后,最晚到2011年一季度,就会房地产交易量攀升,房价暴涨.
以此佐证,近期发布银贷压力测试报告指出,多数银行在房价下跌三成假设情景下,信贷质量恶化程度并未超过警戒水平.其中,民生银行对房价下跌承受力,房价跌幅在四成；工行、建行对房价下跌度约为35,交行、中行、华夏和兴业银行等能承受房价跌幅约为三成.这还是在到银行已有坏账基础上做出测试.
房价下跌很难超过30有其原因,主要对房价预期判断上.本轮楼市调控将会取得成功,但能否一次性对房价永远上涨,可能性很小.
历史经验表明,成交量一般领先于房价6个月,这与本次开发商资金耗尽需要半年时间也相吻合.另外,开发商在2009年69月集中拿地,至20lO年下半年新盘便会成批涌现.抱着落袋为态,开发商也会尽量套现.炒房客更会在此前抢先抛售房源.房价整体可回落到2009年底水平.刚性需求者可从现在起着手看房,在2011年初入市.
今年召开之前,总理在与网友交流时表示,有决心在本届任期内,使房价保持在合理价位.2012年是个非常重要年份,如果调控效果不理想,不排除在此前后出台决定性变革措施.
外贸持续有良好表现如果外贸有半年以上持续良好表现,保增长对房地产行业依赖会大为减小.
小产权房破冰将很大程度上解决土地供给问题.目前中国小产权房建设面积有可能已经了60多亿平方米规模,相当于中国房地产业近十年来开发总量.
许多人买房首看信贷政策,习惯于在信贷政策最宽松时候进入,看利,率是否历史低点,是否有利率优惠政策,却不知这样恰恰跟错了节拍.在一个有限时期内,信贷政策最宽松时候,往往是楼市由冷快速转暖之时,轮到办下房贷,往往恰买在了高点.
事实上.相对于动辄10年、梦见鞭炮声20年按揭期限来说,一时低利率是完全靠不住.许多买房人可能不知道,银行所给贷款利率是在每年年初可能做出调整,利率优惠也可能取消.一时利率优惠,而忽略了更重要价格等因素.往往是捡起芝麻,丢了西瓜.
在利率低点买房,还可能让人对承受能力误判.举个例子,张先生看中了一套100平方米房子,需要按揭贷款150万元,市场基准利率5.94,可享受7折优惠利率.张先生算了算,20年按揭期.等额本息月供9215.07元,正好在可承受能力临界点上,于是买下了这套房子.1年后楼市调控开始,市场先加息1.53个百分点,7折优惠利率也变成了8.5折,这时月供11051.09元,一下子多出了1800多元,让张先生傻了眼.